1915 Çanakkale köprüsünün parlattığı araziler

Çanakkale Boğazı’nda Lapseki ve Gelibolu ilçeleri arasında inşa edilen 1915 Çanakkale Köprüsü, Çanakkale Deniz Zaferi’nin 107’nci yıldönümü olan 18 Mart 2022 tarihinde Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan'ın katılımıyla açıldı. Ulaşımın yalnızca deniz yolu ile sınırlı olduğu bölgede, Avrupa ve Asya arasında İstanbul hariç ilk defa bir köprü bağlantısı kuruldu.

2017 yılında temelleri atılan köprünün yapılacağına dair söylentilerin başladığı 2011 yılından itibaren bölgede tarlalar, imarlı arsalar ve konutlar her geçen yıl değer kazandı. Tapu işlemlerinin de son bir yılda zirve yapması bölgeye olan ilginin bir diğer göstergesi oldu.

Köprünün açılmasına sayılı günler kala TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist Dergisi’ne yaptığı özel çalışma ile bölgedeki arazi fiyatlarındaki değişime mercek tuttuk.

Çalışmaya göre, köprüye en yakın bölgeler olan Gelibolu, Lapseki, Kocaveli, Gazi Süleyman Paşa ve Suluca başta olmak üzere etki alanında kalan diğer bölgelerde de imarlı ve imarsız arazilerde yüzde 100’lere ulaşan fiyat artışı görüldü.

Türkiye’nin son yıllarda hayata geçirdiği mega projelerden biri olan 1915 Çanakkale Köprüsü, 88 km otoyol ve 13 km bağlantı yolundan oluşuyor. Cumhuriyetin 100’üncü yılını simgeleyen 2023 metre ana açıklığı ile dünyanın en uzun açıklığa sahip asma köprüsü ve 318 metrelik kuleleri ile dünyanın en yüksek asma köprüsü.

18 Mart'ta açılan köprü, Çanakkale Boğazı geçişini 6 dakikaya indirmiş oldu.

TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı çalışma ile bölgedeki değişime ve gelecek beklentilerine mercek tuttu.

İki kat arttı

1915 Çanakkale Köprüsü’ne bağlanacak olan otoyolun geçiş noktasında yer alan Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerinde yer alan gay-rimenkulleri önemli ölçüde etkilendi. Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerindeki konut fiyatlarına bakıldığında Lapseki ilçe merkezinde 2020 yılında 2.000-2.650 TL/m2 seviyesinde olan değerler bu yıl şubat ayı itibarıyla 3.500-5.500 TL/ m2 seviyelerine gelirken, aynı dönemde konut metrekare birim fiyatlarında yüzde 75-100 artış oldu.

Köprünün Gelibolu tarafında ise ilçe merkezinde yer alan konut fiyatları 2020 yılında 2.250-3.000 TL/m2 seviyesinde iken 2022 yılı şubat ayı itibarıyla 4.750-5.750 TL/m2 seviyelerine kadar ulaşarak yaklaşık iki kat oranında artış yaşandığı görülüyor.

Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerindeki konut imarlı arsalar incelendiğinde, 2020 yılında Gelibolu ilçe merkezinde birim metrekare fiyatları 1.000-1.500 TL/m2 seviyelerinde iken, 2022 yılı başında 1.8003.500 TL/m2 seviyelerine ulaştı. Nupel Buluttekin, arsaların konumlarının otoyol ve denize yakınlığına göre daha çok artış gösterdiğine dikkat çekiyor.

Lapseki ilçe merkezinde yer alan konut imarlı arsalarda ise benzer bir durum söz konusu olup 2020 yılında 1.000-1.700 TL/m2 aralığında olan fiyatların 2022 yılının şubat ayı itibarıyla 1.500-3.150 TL/m2 seviyelerine ulaştığı görülüyor. İlçe merkezlerinde yer alan konut imarlı arsaların 2020’nin son çeyreğine kıyasla yaklaşık iki kat artmış olması dikkat çekiyor.

Lapseki ilçe merkezine yakın konumda bulunan Gazi Süleymanpaşa Mahallesi’nde ise konut imarlı arsa fiyatları, 2020 yılında 1.300-1.600 TL/m2 sevi-yelerindeyken, 2022 yılının başında 2.500-4.500 TL/m2 seviyelerine yükseldi.

Buluttekin, “Belirtilen birim değer aralığı arsaların mahalle merkezinde olup olmama durumuna ve yüz ölçümüne göre değişiklik gösterirken geniş bir aralıkta pazarlanıyor. Mahallenin köprünün ayağına oldukça yakın konumlanması sebebiyle de 2020 yılı birim değerlerine kıyasla yaklaşık 2,5 kat artış olduğu görülüyor” diye konuşuyor.

İmar beklentisi oldu

Köprünün Gelibolu tarafında konumlanan Kangırlı Mahallesi’nde konut imarlı arsaların 2020 yılında 300-500 TL/m2 seviyesindeki birim satış fiyatları bu yıl 450-750 TL/m2 düzeylerine ulaştı. Yine Gelibolu tarafında yer alan Terzialan Mahallesi’nde 2020 yılında 145-165 TL/m2 olan konut imarlı arsaların 2022 yılı şubat ayı itibarıyla 200-350 TL/m2 seviyelerine geldiği görülüyor.

Buluttekin, köprünün etkileşim alanında kalan ve henüz imara açılmamış bölgeler incelendiğinde ise tarla nitelikli taşınmazların birim metrekare fiyatlarının, 2020 yılına kıyasla ortalama yüzde 60 oranında arttığını söylüyor.

Potansiyel arz eden yerler olması sebebiyle 2017’de birim fiyatlarında ani yükselişler yaşayan Hacıgelen ve Balcılar’daki tarlaların birim metrekare fiyatlarında bu yılın şubat ayı itibarıyla diğer mahallelere oranla daha az hareketlilik oldu.

Köprünün açılması ile birlikte henüz imara açılmayan bölgelerde imar türü ve yapılaşma koşullarının belli olması ve plan doğrultusunda hangi bölgelerin öne çıkacağının netlik kazanması bekleniyor.

Hayata geçtiğinde İstanbul Boğazı’ndaki ağır transit trafik yükünü azaltarak Batı Anadolu’daki batı-doğu aksı yoğunluğunu güney yönüne doğru dengelemesi beklenen köprünün aynı zamanda Türkiye’nin batısındaki otoyol entegrasyonunda da önemli bir rolü bulunuyor.

1915 Çanakkale Köprüsü ve otoyol bağlantıları, 324 km’lik Kınalı-Tekirdağ-Çanakkale- Savaştepe Otoyolu Projesi’nin önemli bir bölümünü oluşturuyor.

1915 Çanakkale Köprüsü ve köprüye ulaşımı sağlayan otoyol hattı, Malkara’da yerleşim alanının güneyinden başlayarak Şarköy’ün batısından geçtikten sonra Gelibolu Yarımadası’na ulaşıyor.

Gelibolu’nun kuzeyinden ilerleyen otoyol, Avrupa’da Sütlüce köyü, Asya’da Lapseki ilçesinden geçerek Asya yakasında Umurbey’e ulaşıyor. Projenin Balıkesir’de Gebze-Orhangazi-İzmir otoyolu ile bağlanarak Marmara ringini tamamlaması bekleniyor.

1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile belirlenen, İstanbul-Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir hattı boyunca uzanacak olan otoyol güzergahı ile inşa edilen köprü, bölge genelinde gayrimenkul piyasasını etkileyen en önemli unsur haline geldi.

Yol ve köprü gibi ulaşım projelerinin, geçtikleri bölgelerde ve etki alanlarında yer alan gayrimenkuller üzerinde genellikle değer artışı etkisi bulunuyor.

Köprünün faaliyete geçmesiyle birlikte bölgede beklenen fonksiyon değişiklikleri ile kentsel yatırımların hız kazanması ve bölgenin ekonomik profilinin, tarımsal faaliyetlerin yanında çevre illerdeki lojistik ve sanayi sektörüne de eğilim göstermesi öngörülüyor.

"Yatırımlar artacak" beklentisi

Bursa-İstanbul-İzmir üçgeninde sanayi bölgeleri arasında kaliteli yollarla bağlantı sağlanmasıyla yeni sanayi yatırımlarının oluşması, özellikle Bursa, İstanbul, Gebze sanayi bölgelerindeki yoğunluğuna alternatif yeni sanayi bölgelerin oluşması, Çanakkale, Biga ve Ezine’de yer alan sanayi bölgelerine olan talebin artması bekleniyor.

Çünkü şu anda Bursa, Yalova bölgelerinde arazi fiyatları sanayi yatırımı fizibiliteleri olumsuz etkileyecek kadar yükseldi. Çanakkale Köprüsü, aslında son yıllarda yapılan, önemini zaman geçtikçe daha çok anlaşılacak olan ülkemiz için en önemli stratejik altyapı yatırımların biri.

Orta ve uzun vadede sadece yapıldığı kentleri değil bölgenin güney coğrafyasını ülkemizin önemli bir sanayi ve lojistik coğrafyası haline getirecek.

Ulaşım bağlantılarının kuvvetlenmesiyle büyük metropollerden uzaklaşmak isteyenlerin oluşturacağı taleple Çanakkale, Ayvacık-Küçükkuyu bölgesi ile Kuzey Ege’de ikincil konutlara olan talep artacak. Çanakkale-Balıkesir arasında yer alan Kazdağları, Ayvacık, Akçay, Ayvalık bölgesinde, Geyikli, Bozcaada bölgesinde turizm potansiyeli ve yatırımlarının da artması bekleniyor.

40 bin TL'den başlıyor

Özellikle Lapseki ve Gelibolu’da büyük parsellerin bulunmaması bölgedeki en büyük sıkıntı çünkü 20 dönümün üstündeki pek çok yer yatırımcılar tarafından alınmış durumda. Son beş yıldaki alımların yüzde 65’i yatırım amacıyla gerçekleşirken doğası ve İstanbul’dan 4,5 saat yakınlıkta olması da yatırımların bu bölgede yoğunlaşmasını sağlıyor.

Dünyanın en uzun asma köprüsü olan Çanakkale Köprüsü de bölgeyi ihya ediyor. Çanakkale bölgesi toprak yatırımında Türkiye’nin yatırımcısına yüksek kazanç sağlayan bölgelerinden biri olduğuna dikkat çeken Gayrimenkul Uzmanı Hakan Erilkun, köprünün açılışı öncesinde arsa arazi alımlarının perakende hızıyla gerçekleştiğini söylüyor.

Gelibolu yakasında büyük bölümün sit alanı ve şehitlik olmasından ötürü yatırım için ilk sırada Lapseki, sonra Çan ve Biga tercih ediliyor. Lapseki’nin doğası, bakirliği ve köprüye hakim konumu bu bölgeyi cazip kılıyor. Lapseki’de rayiç değerler büyük değişiklik gösterse de bölge genelinde avantajlı noktalarda bir dönüm arazi vasfında toprağın bedeli 40 bin TL’den başlıyor.

Lapseki’de en çok talep gören noktalar ise köprüye 15 dakika mesafede bulunan ve bölgenin en yeşil noktası olan Güreci, Alpagut, Çardak ve Mecidiye bölgeleri. Bu bölgelerde dönüm fiyatları 55 bin TL’den başlıyor, konumuna göre 90 bin TL’ye kadar çıkabiliyor. Lapseki’de fiyatların en yüksek olduğu noktalar köprünün yakınındaki Suluca, Subaşı, İlyasköy, Şahinli; bu bölgelerde bir dönüm arazi fiyatı 180 bin TL’ye kadar çıkabiliyor.

Yüzlerce faktör etki eder

Çan ve Biga da köprü manzarası olmamasına rağmen bölgenin sanayisinin bu iki noktada toplanmasından ve fiyatların Lapseki’ye göre çok daha makul olmasından dolayı bu bölgelerde de büyük bir yoğunluk yaşanıyor. Bu iki bölgenin bir diğer artısı özellikle organik tarıma elverişli büyük parselli toprakların bulunması.

Çan’da dönümü 10 bin TL’ye yatırım yapmak mümkün. Bölgede en gözde noktalar termal suyun bulunduğu Bardakçılar, Hamdi Bey ve Yenice. Bu noktalarda avantajlı konumdaki arazilerde dönüm fiyatları 30 bin TL’den başlıyor. Yerleşim amaçlı yatırımlarda Kaz Dağları’na yakınlık önemli.

Hakan Erilkun, “Çanakkale gibi imara açılacak ve her karış toprağın büyük değer kazandığı noktalarda toprak yatırımı yaparken toprağın cinsinden konumuna, büyüklüğünden şekline kadar yüzlerce faktör etki eder.

Bir başka ifade ile çok avantajlı görülen bir arazi aslında gelecekteki şekillenme ile ilgili detay bilgisi olmayan birinin hatalı öngörüsü ile beklenen getiriyi sağlayamayabilir. Bölgenin hakimi uzmanlara danışılmalı” uyarısında bulunuyor.

Kaynak: Ekonomist