Ev sahipleri ve yeni ev alacaklar dikkat! Bu detaylar evin değerini yarı yarıya düşürebilir!

Site içinde bir ev, kapısında güvenliğin olduğu, otoparkı, kamelyası, yürüyüş yolları, çocuk parkı olan bir yaşam alanı çoğu insanın hayalidir. Sunduğu imkanlara göre fiyatları değişse de ortalama bir site, kişilere bu imkanları sağlamaktadır. Ancak her etrafı duvarlarla çevrilmiş, kapısına güvenlik konulmuş her yerleşim yeri, hukuki anlamda site (toplu yapı) olmayabilir. Sitede sandığınız evin, sınırları içerisindeki sosyal tesisler ve gördüğünüz tüm alanlar size ait olmayabilir. Halkın da rahatlıkla yürüyerek geçebileceği kamuya terk edilmiş alanlar/yollar bulunabilir. Hürriyet'te yer alan habere göre, İstanbul’da ortasından devlet yolu geçen böyle siteler bile mevcut. 

Yönetim Planı (YP) Oyunu!

Çoğu kişinin incelemekten ziyade, görmediği hatta varlığını bile bilmediği Yönetim Planları, sitenin yönetim tarzını, ortak alan yer ve tesislerin kullanma maksat ve biçimini, sitenin yönetimine ilişkin tüm kuralları düzenler.

Yönetim Kurulu-Denetim Kurulu seçiminden, ortak giderlere, katılım oranına, gecikme tazminatı, faiz oranından, ortak alan yer ve tesislerin kullanımına kadar site yönetimiyle ilgili tüm hususları düzenleyen YP kat maliklerini ve diğer site sakinlerini bağlayan bir sözleşme niteliğini taşımaktadır. 

Her sitenin kendine özgü bir Yönetim Planı olmalı!

Kısaca YP’ler apartman ve sitelerin ana (temel) yasasıdır. Site sakinleri arasında çıkabilecek olumsuz bir durum yaşanması halinde mahkemeye gidilirse, mahkemeler ilk önce YP'leri incelemektedir. Site yaşamını düzenleyen YP’ler, kırtasiyelerde satılan matbu YP olmamalı. İnternetten herhangi örnek bir YP indirilmemelidir. O siteye özgü olarak hazırlanması gerekmektedir. İçinde alışveriş merkezleri, müstakil villalar, bloklar, hatta okul, stat, hastane bulunan kompleks yapıların site adı altında birlikte yönetilmeye çalışıldığı günümüzün bir gerçeği haline gelmiştir. 

Bu denli karmaşık yapılardan oluşan büyük bir sitenin ana (temel) yasası olan YP’nin o siteye özgü/özel hazırlanmasının büyük bir öneme sahip açıktır. Buna göre, YP’ler o siteye özgü bir şekilde uzman avukatlara hazırlatılmalı.

Sitenizin/evinizin değeri düşebilir

Lüks bir siteden servet değerinde ev alırken, dikkat edilmeli. Tapu kaydına, vaziyet planına, projesine, YP’ye bakılmalı. Sitenin içerisinde kamuya terk edilmiş yer var mı diye incelenmeli. Sitenin ortasından otoyol geçebilir, otoyol geçince site ikiye üçe bölünebilir. Sitenin havuzu, otoparkı, sosyal tesisleri yolun karşısında kalabilir. Bir günde dairenin değeri yarı yarıya düşebilir.

Kira değerinin üzerinde aidat ödemek zorunda kalınabilir!

Aidat düzenlemesi de kontrol edilmesi gereken önemli hususlardan biridir. Evin kira değerinin üzerinde aidat ödemek durumunda kalınabilir. Sitede ne kadar çok (açık-kapalı havuz, spor alanları, hamam-sauna, şelale, gölet, sosyal tesis) varsa giderleri de bir o kadar artmaktadır. Sitenin giriş-çıkış kapısının fazlalığı dahi (personel sayısını artıracağından) gideri arttırır.

Sitede yaşayan maliklerin sayısına, niteliğine ve sizinle uyumlu olup olmadıklarına bakılmalı. 300 dairenin 200 tanesi bir kişiye ait olabilir. Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atandığı için hiç istemediğiniz kişiler sizi yönetebilir. Yönetimde söz ve karar sahibi olamayabilirsiniz.

YP’de toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir.

Sitenizle hiç ilgisi olmayan (yapımcı firmanın çalışanları veya onların görevlendirdiği) kişiler yıllarca sizi yönetebilirler.

Arsa payınızı mutlaka incelenmeli!

Her bağımsız bölümün konumuna, kullanım amacına, bulunduğu kata, büyüklüğüne göre arsa payı belirlenir. Arsa payının tek ölçüsü bağımsız bölümün büyüklüğü değildir. Örneğin İstanbul Bağdat Caddesi’ndeki 60-70 m2’lik bir dükkan, binanın üst katlarındaki 200-250 metrekarelik bir daireden daha pahalı olabilir. Dolayısıyla, arsa payının da daha yüksek olması gerekmektedir.

O yüzden arsa payınızı incelenmeli. Arsa payı gerçek duruma uygun değilse, hiç gecikmeden arsa payı düzeltme davası açılmalıdır. Arsa payı ortak alanları (örneğin otoparkı) kullanırken önemli, genel kurulda karar alınırken önemlidir. Kentsel dönüşüm uygulaması açısından da çok büyük bir öneme sahiptir. Binanızın riskli yapı olduğu kesinleştikten sonra, maliklerinin (arsa payı bakımından) 2/3’ü “burayı arsa olarak satalım” şeklinde karar alabilir. Arsa payı olması gerekenden düşükse daha az para alınır. Bağımsız bölümü sizinkinden çok daha değersiz olan bir malik tapudaki arsa payı daha yüksek gözüktüğü için sizin payınıza düşen miktardan çok daha fazla para alabilir.