Haklarımızdan haberdar mıyız? Ev sahibi-kiracı anlaşmazlığında kim haklı? Ev sahibi, kirayı istediği miktarda artırabilir mi? Kiracı hangi durumda tahliye edilebilir?

1. Ev sahibi kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını gerekçe göstererek istediği miktarda artırabilir mi? Avukat Deniz Çelikli, tüm soruları yanıtladı...

Önceden kira artışı yapılırken Tüfe endeksi dikkate alınıyordu ancak 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa geçici madde eklenmiş ve Tüfe endeksli kira artış oranı sınırında değişikliğe gidilmiştir. Buna göre mevcut kira bedelinin %25’inin üzerinde zam yapılamaz

2. Peki aynı durum iş yerleri (ofis, dükkan vs.) açısından da geçerli midir?

Bu kural yalnızca konutlar için geçerli olup iş yerlerinde ise kira bedeli artışında yine tüfe oranı geçerlidir.

3. Olaya bir de kiraya verenler açısından bakarsak onlar da ücretlere ve bunun yanında pek çok şeye zam geldiğini ancak kira bedellerinin bunların yanında çok düşük kaldığını söylemekte hatta bazen geçimini yalnızca o kira bedeli ile sağlayan kiraya verenlerin mevcut olduğunu da duymaktayız. Onlar bu durumda ne yapabilirler?

Kira sözleşmesinin 5. Yılının sonunda hem işyeri sahipleri hem de konut sahipleri kira bedelinin yeniden rayiçlere göre belirlenmesini mahkemeden isteyebilir. Bu durumda hakim de emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir karar verecektir.

4. Peki en çok merak edilen sorulardan birisi de kira süresi dolduğunda kiraya veren kiracının tahliyesini isteyebilir mi?

Orada şöyle bir ayrım var; kiracı kira süresinin bitiminden 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak kiralananı tahliye edebilir. Ancak kiraya verenin kiracının tahliyesini isteyebilmesi için 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir ( yani sözleşme sona erdiği tarihten itibaren 10 uzama yılı) Kiraya veren, uzayan her yılın bitiminde en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani aslında 12 yıllık bir süre mevcuttur diyebiliriz. Bu durumda ev sahibinin artık tahliye için başka bir sebep göstermesine gerek kalmayacaktır.

5. Ev sahibi evi başkasına satarsa kiracının kira sözleşmesi sona erer mi?

Hayır, sözleşme aynı şekilde devam eder. Ancak kanun yeni ev sahibine kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesini isteyebilmesi için ayrıca bir hak tanımıştır.

6.Peki ev sahibi kiracıya evden çık kuzenim gelip oturacak diyebilir mi, bu durumda kiracının ne yapması gerekir?

Ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesini isteyebileceği hal kanunda ayrıntılı açıklanmış olup kuzen bu kişilerden değildir; öncelikle böyle bir talepte bulunabilmek için zaten tahliye hususunun gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kanıtlanmalıdır.  Şunu da belirtmek gerekir ki kiracıya karşı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılır ve kiracı bu sebeple tahliye edildikten sonra bunun gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı anlaşılırsa ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen kiracının ev sahibinden tazminat isteme hakkı doğar. Kiraya verenin haklı sebep olmaksızın kiralanan taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralaması yasaktır.

7. Tahliye taahhütnamesine de değinmek istiyorum, genelde kiracılar kira sözleşmesi imzalarken bir de tahliye taahhütnamesi imzalıyor, ev sahibi bu taahhütnameye dayanarak kiracıyı tahliye edebilir mi?

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanması halinde bir geçerliliği yoktur. Kiracıların da boş bir tahliye taahhütnamesi imzalamamaları gerekir çünkü Yargıtay bu durumda taahhüdün geçerli olduğunu kabul ediyor. Bu konuda bahsedilecek en önemli husus bu. Onun dışında kiracı sayısının birden fazla olması durumunda bu taahhütnameyi kiracıların hepsinin imzalaması gerektiğini hatırlatalım.

Son olarak şunu belirtmek isterim; kira hukuku gerçekten ayrıntılı bilgiler içeren bir alan olup kira sözleşmesinin belirli süreli, belirsiz süreli olup olmaması başta olmak üzere uygulanacak hükümler açısından pek çok ayrım vardır. Biz burada genel olarak ülkemizde de çoğunlukla 1 yıllık şeklinde düzenlenen konut veya işyeri kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında bilgi verdik diyebiliriz. Ayrıntılı bilgi için de her zaman avukatınıza danışınız.