Kısa dönemli ‘ev’ kiralamada yeni dönem! Katı kurallar ev sahiplerini üzdü

Airbnb ve benzeri kısa dönem ev kiralamayı bırakan birçok kişi, Kanun ve Yönetmelik ile belirtilen yüksek idari para cezalarından etkilendi. Bu durum, kiralık ev fiyatlarının düşüp düşmeyeceği sorusunu gündeme getirdi. Kanun ve yönetmelik, 100 gün ve altındaki kısa dönem kiralamalar için dikkat edilmesi gereken bazı hususları belirledi. Kiralamanın nasıl yapılacağı, izin belgesinin nasıl alınacağı, kimlerin izin belgesi alma hakkına sahip olacağı ve izin belgesi verilmesi ile devamındaki denetim süreci gibi konular kısa süreli ev kiralama  yapanları üzdü. Dergin Partners Hukuk Ofisi kurucusu Avukat Armağan Dergin, bu konularla ilgili soruları yanıtladı.

"TÜM KAT MALİKLERİ ONAYLAMALI"
Kısa süreli kiralama yapacakların tüm kat maliklerinden olnay alması gerektiğini belirten Dergin "İzin belgesine başvuracak kişiler öncelikle turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin konutun bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile kararın alınmasını sağladıktan sonra e-Devlet üzerinden izin belgesine ilişkin tüm başvuruları gerçekleştirebilirler. Yönetmelik ile e-Devlet üzerinden yapılmayan fiziki başvurular değerlendirilmeye alınmadan başvuru sahibine iade edileceğinden başvuruların muhakkak e-Devlet üzerinden yapılması gerekmektedir. Aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılması gerekmektedir. Eğer başvuru yapacak kişinin daha önce aynı binada izin belgesi aldığı konut veya konutlar varsa yapılacak yeni başvuruda bu konuda bilgi vermesi zorunludur." dedi.

İZİN BELGESİ BAŞVURUSU
"Gerekli belgeler konutu turizm amaçlı kiraya verecek kişinin gerçek kişi veya tüzel kişi olmasına göre değişmektedir" diyen Dergin "Kiraya verecek kişi gerçek kişi ise Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, kişi yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası; kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması durumunda imza beyannamesi gerekmektedir. Kiraya verenin tüzel kişi olması halinde, ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası, ticaret siciline kayıtlı olmayanlar için vergi kimlik numarası, tüzel kişiliği temsile yetkili kişilere ilişkin yukarıda gerçek kişiler için sayılan ve imza örneği bulunan belgelerden biri zorunludur. Başvuru yapacak kişilerin konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu kaydı/yapı kayıt belgesi, paylı mülkiyette başvuruya onay verildiğine ilişkin yazılı beyanları da başvurusuyla ibraz etmesi gerekmektedir. Konutun niteliğine ve mülkiyet durumuna göre ibraz edilecek belgeler farklılık göstermekte olup başvurunun ret ile sonuçlanmaması adına bu belgelerin öncelikle muhakkak bu konuda uzman hukukçular tarafından değerlendirilerek konutunuzun niteliğine ve mülkiyet statüsüne göre Yönetmeliğe ve Kanuna uygunluğunun kontrol edilmesi gerekmektedir." diye konuştu. 

"30 GÜN İÇİNDE DENETİM YAPILIR"
Yapılan denetimlerde asgari niteliklerin sağlanmaması durumunda idari para cezası uygulanacağını belirten Dergin "İzin belgesi başvurusu için tüm belgelerinizin eksiksiz ve doğru olarak toplandığının hukukçu danışmanınız tarafından denetiminin ardından başvuru belgeleri il müdürlüğü tarafından incelenerek 30 gün içinde sonuçlandırılır. İnceleme neticesinde izin belgesi düzenlendiği takdirde izin belgesi düzenlendiği tarihten itibaren konutlarda 30 gün içinde denetim yapılır. Yapılan denetimde asgari niteliklerin sağlanmadığı tespit edilirse 7464 sayılı ilgili Kanun uyarınca 100.000,00-TL idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir. Verilen süre içerisinde eksiklikler giderilmez ise izin belgesi iptal edilir. Gerekli belgelerde olduğu gibi izin belgesi işlemleri de başvuruya konu konutun niteliği ve statüsüne göre farklılık gösterdiğinden neticesinde zaman kaybı yaşamamak ve idari para cezasına maruz kalmamak adına tüm sürecin uzman hukukçular tarafından yönetilmesi son derece önem arz etmektedir. Başvurunun ve işlemlerin olumlu sonuçlanmasının ardından izin belgesi verilerek plaket düzenlenir. Bakanlıkça hazırlanarak soğuk damga ile işaretlenmiş plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması zorunludur." ifadelerine yer verdi.

EVİN ODASI KİRALANABİLİR Mİ?
Evin bir odasının kiralanamsı hakkında ise Dergin "Kiraya verenin mesken amaçlı olarak kullanımında olan belgesiz konutunun bir veya birkaç odasının kiralamaya konu edilmesi amacıyla izin belgesi düzenlenemez. Konutların, bu şekilde kiralamaya konu edildiğinin tespiti halinde, 7464 sayılı ilgili Kanun uyarınca 100.000,00-TL idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir. Cezaya ve süre verilmesine rağmen izin belgesiz kiralamaya devam eden kişilere 1.000.000,00-TL idari para cezası verilebilecek." dedi.

KONUTLARDA ARANACAK NİTELİKLER NELERDİR?
YASTIK KILIFINDAN HAVLU SAYISINA KADAR DETAYLI DENETİM YAPILACAK
Turizm amaçlı kiralanacak konutta nitelikli bir yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, tuvalet, banyo, kişi başı yüz ve banyo havlusu, soğuk ve sıcak su, yaşam alanı, mutfak, yangın söndürücü, yangına karşı duman detektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki gibi birçok nitelik Yönetmelik ile detaylı olarak düzenlenmiştir.

KONUTTA AYNI ANDA KAÇ KİŞİ KONAKLAYABİLİR?
AYNI KONUTTA ON İKİ KİŞİDEN FAZLA KİŞİ KONAKLAYAMAYACAK!
Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınması halinde 7464 sayılı ilgili Kanun uyarınca 100.000,00-TL idari para cezası uygulanır.

KONUTUN TANITIM VE PAZARLAMASI YAPILIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREK HUSUSLAR
Konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her türlü ortamda konutun izin belgesinin örneği okunaklı bir şekilde yayımlanması zorunludur. Tanıtımlarda, konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı, balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı, odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri, pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri, çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanımlar ile ısıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri, spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı, konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabul edilip edilmediği, kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı gibi bilgiler ve sunulan diğer hizmetlere ilişkin bilgilendirmeler yapılmalıdır. Bunlara ek olarak, site veya apartman yönetimi tarafından alınan kurallara ilişkin ve konutu teslim alma ve kullanım süresi sonunda boşaltılma saatleri ile temizlik hizmeti verilip verilmediğine ilişkin bilgilendirmeler de yapılmalıdır.

İZİN BELGESİ SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
İzin belgesi sahibi kişi, öncelikle konutu Kanun ve Yönetmelikte belirtilen nitelikleri sağlar şekilde kullanıcıya teslim etmek zorundadır. Ek olarak, izin belgesi sahibinin, her kullanıcı değişiminde konutun asgari temizlik ve bakımını düzenli olarak yapmak/yaptırmak, haşere ile düzenli olarak mücadele etmek ve buna ilişkin kayıtları muhafaza etmek, Site veya bina yönetimi tarafından alınan kuralları yazılı olarak veya çevrim içi ortamda kullanıcılara bildirmek 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ile 24/3/2016 tarihli ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ve bu Kanunlara dayanılarak yürürlüğe konulan mevzuat kapsamında yükümlülükleri yerine getirmek ve Bakanlıkça hazırlanacak plaketi konutun girişine asma zorunlulukları vardır. Bu zorunluluklara uyulmaması ve valilikçe yetkilendirilecek il müdürlüğü personeli, yeterli personel bulunmaması durumunda valilik tarafından görevlendirilecek diğer personel aracılığıyla yapılacak denetimler neticesinde eksikliğin tespiti halinde bu hususa ilişkin rapor düzenlenir ve 7464 sayılı ilgili Kanun kapsamında idari para cezası uygulanır ve tanınan süre içerisinde eksikliklerin giderilmemesi durumunda izin belgesi iptal edilir.

Sonuç itibarıyla, konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin hususlar ilgili Yönetmelik ve Kanunda oldukça detaylı bir şekilde düzenlenmiş olup bu hususlara uyulmaması halinde önemli yaptırımların uygulanacağı belirtilmiştir. Bu nedenle turizm amaçlı kiralama yapacak kişilerin belirtilen yaptırımlara maruz kalmaması adına mutlaka izin belgesi başvurusunda bulunması ve başvuru sahiplerinin, başvurularına ilişkin tüm nitelik ve belgelerinin tam ve doğru olduğunun denetimi adına uzman hukukçulardan destek alması son derece önem arz etmektedir.