Apartman ve site hayatında aidatlar ne şekilde ödenir? Kiracı ve mal sahibi hangi giderleri ödemekle yükümlüdür?

Kanunun 20. maddesine göre aksine bir düzenleme olmadıkça apartman görevlisi maaşı ve sosyal hakları (kıdem-ihbar tazminatı vb.), güvenlik hizmetleri, bahçıvan hizmetleri gibi hizmetlere herkes arsa payına bakılmaksızın eşit olarak ancak bunun dışındaki tüm giderlere arsa payı oranında katılırlar. Aksine düzenleme demek yönetim planı ile bu durumun farklı şekilde belirlenebilmesi demektir. Yani yönetim planında arsa payına göre değil kullanım alanlarına göre (metrekareye göre) yazarsa bu da geçerlidir.

Site aidat ücretlerine zamlar genel kurulda belirlenir. Yönetim Kurulu kendi iradesine göre zam yapamaz. Genel kurul tarihleri yönetim planında yazar ancak yazmadığı hallerde her halükarda ocak ayı içerisinde yapılmak zorundadır. Aidat rakamları için kanunda bir üst sınır belirlenmemiştir. Yönetim Planını iyi okumayan ve 1+1 ve 4+1 dairelerden oluşan bir sitede eğer yönetim planında herkes eşit aidat ödeyecektir şeklinde bir hüküm var ise adaletli olmayan ama yönetim planına uygun bir aidat toplama şekli olduğu için bu dahi geçerlidir. Onun için de kat malikleri öncelikle daire satın alırken yönetim planına bakmalı ikinci olarak da genel kurullara katılarak site yönetim bütçesine itiraz etme hakkını elde etmelidirler. Büyük sitelerde 500-600 bağımsız bölümlü yapılarda genel kurullar 40-50 bağımsız bölüm katılımı ile olmakta insanlar aleyhlerine alınan kararlara toplantılara katılmadıkları için uymak zorunda kalmaktadırlar.

Site sakinleri fahiş bir aidat artışı ile ilgili eğer alınan kararlarda bir usulsüzlük veya yolsuzluk var ise mahkemeye başvurabilirler. Temel olan genel kurulda alınan karar olduğu için genel kurula katılmamış ve bu konuda bir itirazda bulunmamışlar ise bir itiraz hakları olmaz. Genel kurula katılmış ve itiraz etmiş olsalar dahi eğer çoğunluk ile alınmış ise karar yine yukarıda bahsettiğim bir usulsüz ve yolsuz bir durum yok ise yine mahkemeden olumlu bir sonuç çıkmayacaktır.

Vatandaşlar için doğru olan öncelikle genel kurula katılmaları ve bu fahiş orandaki artışı kabul etmemeleridir. Diyelim ki katılmadılar ve bu karar alındı o halde de kat maliki sayısının 1/3 imzası ile yeniden olağanüstü genel kurul toplanmasını isteyerek yeni genel kurulda bu oranın düşürülmesini sağlayabilirler.

Küçük daire ile büyük dairenin aynı aidatı ödeme sebebi çoğunlukla yönetim planlarıdır. Yönetim planlarındaki bu adaletsizliği gidermenin yolu olağanüstü genel kurulu toplayıp 4/5 bağımsız bölüm sayısının kararı ile yönetim planının değiştirilmesini istemektir. Böyle bir çoğunluk yok ise yapılabilecek bir ihtimal Sulh Hukuk Mahkemesine dava açarak yönetim planının mahkeme tarafından değiştirilmesini istemektir. Ancak bu konuda henüz olumlu bir içtihat da yoktur.

İşletme bütçesi kapsamında yapılan tüm giderlere yani kullanım kaynaklı giderlere kiracı katlanır ama yatırım bütçesi kalemlerinin temel sorumlusu mal sahipleridir.

Örneğin emlak vergisini mal sahibi öder ama çevre temizlik vergisini kiracı öder yine asansörün esaslı olmayan periyodik bakım masraflarını kiracı öder ama asansör değişecekse veya esaslı bir tadilat olacaksa mal sahibi öder. Kullanım kaynaklı bakım onarım ve tadilat masrafları kiracıya aittir ama demirbaş niteliğinde veya kalıcı olanlar mal sahibine aittir (dış cephe örneğin mal sahibinin sorumluluğundadır).

Ortak alanlarda kullanım olmasa dahi bu kullanıma herkes katılmak zorundadır. Burada temel ayrım Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki lüks harcamalardır.

Örneğin site yönetimi bebekli aileler için bir bakım odası yapıyor bir bakıcı koyuyor işte bu odanın giderleri ile bakıcı masrafına sadece bebekli aileler katılacaktır. Lüks harcama dışındaki tüm giderler havuz spor salonu dahil herkes katlanmak zorundadır.