Kiracılar ve ev sahipleri dikkat: Kiracı taşınırken evi nasıl bırakmalı? Evi zarar gören ev sahibinin hakları neler? İşte tüm merak edilenler

Avukat Tezcan: Konut kiralarında yüzde 25 sınırının kalkmasıyla artık kira artışı, tarafların kira sözleşmesinde belirledikleri orana göre yapılıyor. Ancak tarafların belirledikleri kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE’deki son iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli. Taraflar kira sözleşmesinde artış oranı hakkında herhangi bir anlaşma yapmamışlarsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleniyor.

 “Enflasyon var, sitede kiralar çok arttı” diyerek kirayı dört katına çıkarmak istiyor. Kirayı dört katına çıkarabilir mi?

Hayır kendisi böyle bir artış yapamaz. Altı aydan uzun süreli konut kiralarında kira artış oranının üst sınırı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranıdır. Tarafların aralarında anlaştıkları kira artış oranı bu sınırı geçemeyecektir. Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından yine TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani konut kirasında beş yıllık süre geçtiyse ev sahibi kira bedel tespiti davası açarak kiranın emsal kira bedellerine göre belirlenmesini talep edebilir. Ancak burada da taraflar arasındaki kira ilişkisi uzun yıllar sürdüğünden uygulamada eski kiracı yararına yüzde 20’ye kadar hakkaniyet indirimi yapılabiliyor.

Ev sahibi ara zam yapabilir mi?

Kira artışı yasal olarak kira yenileme dönemlerinde yapılmaktadır. Dolayısıyla ara zammın herhangi bir yasal dayanağı bulunmamaktadır.

KİRACI FAHİŞ ARTIŞA MECBUR DEĞİL

Kiracı, ev sahibinin istediği fahiş kira artışını kabul etmek zorunda mı?

Kiracılar, ev sahiplerinin yasal düzenlemelere aykırı fahiş kira artış taleplerini kabul etmek zorunda değillerdir. Bu noktada yasaya uygun artışı yaparak kira ödemeye devam edebilirler.

Fahiş zam yapana ceza uygulanabiliyor mu?

Fahiş kira zammı yapan ev sahibi için kanunda herhangi bir cezai yaptırım düzenlenmemiştir. Dolayısıyla mevcut düzenlemeler uyarınca ilgili yaptırımların uygulanması mümkün olmayıp uygulanması halinde suç ve cezada kanunilik ilkesi ihlal edilmiş olacaktır.

Kirada elden ödeme devri sona mı erdi?

17 Ekim 2024 tarihli Resmi Gazete’de Gelir Vergisi Genel Tebliği yayımlandı. Bu tebliğle birlikte artık konutlarda ve işyerlerinde, konutunu ve işyerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunlu hale getirildi. Dolayısıyla konut ve işyeri kiralarında elden ödeme devrinin tümüyle sona erdiğini söylemek mümkün. Cezai yaptırım olarak da kiraların banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi zorunluluğuna uymayan kişiler için özel usulsüzlük cezası kesileceği Tebliğ’de düzenlendi.

EV SAHİPLERİNE TAVSİYELER

Ev sahibi müvekkillerinize kira ücreti konusunda ne tavsiyede bulunuyorsunuz?

Öncelikle kira sözleşmesini dikkatle düzenlemelerini, talep ettikleri kira artış oranını kira sözleşmesine yazmalarını, bu noktada sözleşmede boşluk bırakmamalarını öneriyoruz. Kira bedelinin belirlenmesi konusunda serbest piyasa koşulları gereği tarafların özgür iradeleri esas alınıyor. Ancak her iki taraf için de dengenin sağlanabilmesi, kira bedelinin emsallere ve taşınmazın durumuna göre ölçülü bir şekilde belirlenmesi önemli. Kirayı tahsil edemeyenlere icra takibi, tahliye davası açmalarını öneriyoruz.

Son bir not: TÜİK’in açıkladığı eylül ayı enflasyon verileriyle birlikte kira artışlarını etkileyen 12 aylık TÜFE rakamları netleşti. Ekim ayı kira zammı yüzde 63.47 olarak belirlendi. Ev sahipleri ekim ayında kiracılarına en yüksek yüzde 63.47 oranında zam yapabilecekler. Zam dönemi temmuz öncesi olan kiracılardan bu yıl için yeni bir artış ya da ara zam talep edilemeyecek.