Kiracılar ve ev sahipleri dikkat: Uygulamada son gün bugün!
Konut kiraları ve yıllık zam oranları, son iki yıldır vatandaşın en büyük sorunu ve konut piyasasında gözler kirada yüzde 25 sınırına çevrildi. Kira zammında ise eski düzene geri dönülüyor. Yeni bir düzenleme yapılmadığı takdirde 1 Temmuz itibarıyla yüzde 25 zam sınırı uygulaması sona erecek. Temmuzdan sonra zamların belirlenmesinde yeniden enflasyon verileri dikkate alınacak. Uygulamanın sona ermesi kira fiyatlarını nasıl etkileyecek?
Cnn Türk'ün haberine göre, Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiralarında yüzde 25 üst sınır ifade eden uygulama, 2 Temmuz itibarıyla kaldırılacak. Mayısta konuyla ilgili bir TV programında açıklama yapan Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, uygulamanın belli bir süre için yapıldığını, devam etmesi yönünde bir çalışma olmadığını ifade etmişti.
Haziran ayı enflasyonuyla ortaya çıkacak 12 aylık ortalama, konut kiraları için yeniden zam oranının üst sınırı olacak. Haziran enflasyonu 3 Temmuz’da açıklanacak. Normal koşullarda kira artışlarında baz alınan 12 aylık ortalama veri ile zam yapmaya devam eden iş yerleri için haziranda kira artış oranı yüzde 62.51 seviyesinde gerçekleşmişti.
TÜRKİYE GENELİNDE ARTIŞ YÜZDE 265
Endeksa, temmuz ayı itibarıyla sona erecek kira zam sınırlamasının etkilerinin değerlendirildiği piyasa araştırmasına göre, 2 yıllık dönemde Türkiye genelindeki kiralık evlerin değeri nominal olarak yüzde 265 arttı. Enflasyon arındırılmış artış ise yüzde 50 sınırında. Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, düzenlemenin kaldırılmasının sektörü pozitif yönde etkileyeceğini, piyasanın denge bulacağını belirtiyor. İstanbul’da ortalama kira seviyesi 20 bin lira oldu. Ankara’da 17 bin lirayı aşan ortalama, İzmir’de ise 19 bin lirayı aştı.
İSTANBUL GENELİNDE KİRA ORTALAMASI 19 BİN LİRAYI AŞTI
Geçen iki yılda konut kiralarındaki yüzde 25 zam sınırı, pek çok tartışma ve anlaşmazlığı da beraberinde getirdi. Emlakçıların ifadelerine göre, düzenleme yüzde 80-85 oranında uygulanamadı. Kiralarda 2023 boyunca zam seviyesi yüzde 300’ü bile aştı. En az ise iki katına çıkan artışlar yaşandı. İstanbul genelinde kira ortalaması 19 bin lirayı aştı.
Bölgelerinde artan kiralar karşısında ise ev sahipleri yüzde 25 zammı ‘haksız’ bir sınır olarak gördü. Yanı sıra tek ev kirasıyla geçimini sağladığını belirten ev sahipleri de, enflasyonist ortamda zor günler geçirdiklerini ifade etti. Bu anlaşmazlıklarla ev sahibi ile kiracı arasındaki davalar kat be kat arttı. Hatta mahkemelerdeki bu anlaşmazlığın yükünü gidermek için ev sahibi ile kiracılar arasındaki davalarda 1 Eylül itibarıyla davalardan önce arabulucu zorunlu hale getirildi.
Kirada ve gayrimenkul satış fiyatında dengenin sağlanması için halen çeşitli çalışmalar gündemde. İkiden fazla evi olana daha yüksek vergi uygulanması; kira geliri üzerinden stopaj tipi vergiler alınması iddiaları sık sık kamuoyuna yansıyor.
EN AZ YARI YARIYA YÜKSELECEK
Mayıs itibarıyla 12 aylık TÜFE ortalaması yüzde 62 seviyesini aşıyor. Bu hesapla yapılacak bir kira zammı bile 20 bin lira kirası olan kişi içiı 12 bin lira zam anlamına geliyor. Haziran enflasyonuyla birlikte ortaya çıkacak tabloda kiracıları en az yarı yarıya bir kira artışı bekliyor.
MERAK EDİLENLER VE KRİTİK NOKTALAR
Konut kira artışı düzenlemesi hakkında merak edilen soruları Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz yanıtladı.
1- KONUT KİRASINDA YÜZDE 25 ZAM SINIRI UYGULAMASI HANGİ DÖNEMİ KAPSIYOR?
8 Haziran 2022 ile başlayan kira tavan sınırı uygulaması 2 Temmuz itibarıyla sona eriyor.
2- TEMMUZDA KİRA ZAMMI NASIL HESAPLANACAK?
Yeniden 15 Haziran 2022 günü öncesine geri döneceğiz; kira sözleşmelerinde yenileme dönemi gelenler bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında yükümlü oldukları zammı yapacak.
3- TÜFE ORTALAMASI ÜZERİNDE BİR ARTIŞ TALEP EDİLEBİLİR Mİ?
Bizim hukukumuzda kira sözleşmelerinde TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde yazılan artış şartları geçersizdir. Bu noktada temel artış oranı kiracı için TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
4- TEMMUZ AYI ÖNCESİNDE KİRASINA ZAM YAPAN TÜKETİCİLERİN DURUMU NE OLACAK?
Örneğin nisandan nisana yenilenen sözleşme ve yapılan zam için halihazırda yüzde 25 sınırı uygulandı. Ev sahibi yeni bir zam dönemi için nisan 2025’i bekleyecek.
5- 2 TEMMUZ ÖNCESİNDE ARTIŞ YAPAN KİRACILARDAN 2 TEMMUZ SONRASINDA ARADAKİ FARK KADAR YA DA FARKLI BİR ZAM TALEP EDİLMESİ MÜMKÜN MÜ?
2 Temmuz öncesinde hangi tarihte olursa olsun kira artışını yüzde 25 olarak yapan konut kiracısı 2 Temmuz sonrasında ayrıca ek bir zam veya fark zam artışı yapmayacaktır. Bu kiracılar için bir sonraki yıl beklenecek ve kendileri içni yenileme dönemi geldiğinde artık onlarda TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında artışlarını yenileme döneminde yapacaklardır.
6- SÖZLEŞMELERDE SABİT BİR KİRA ORANI BELİRLENEBİLİR Mİ?
Hukukumuzda konut kira zammı için 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınırdır. Bunu aşmayan bir oran belirlenmesi mümkün. Ancak bunu aşacak bir talep geçersizdir.
7- DAVA SÜRECİ DEVAM EDENLERİN ZAM UYGULAMASI NASIL OLACAK?
Ev sahipleri ile kiracılar arasında uyuşmazlık davaları ve arabulucu süreçleri devam ediyor. Bu durumdaki kiracılar da zam yapma dönemi geldiğinde mevcut oranı uygulayacak.
8- EV SAHİBİ HANGİ KOŞULDA KİRAYI ARTIRMAYI TALEP EDEBİLİR?
Ev sahipleri kira sözleşmesi 5. yılını tamamlayana kadar bu oran üzerinde bir artış talep edemez. 5. yıl tamamlandıktan sonra ise kira tespit davası açma hakkı vardır.
9- KİRA ANLAŞMAZLIKLARINI NASIL BİR SÜREÇ BEKLİYOR?
Kira anlaşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu 1 Eylül 2023’te başladı. İlamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira anlaşmazlıklarından kaynaklı tüm ihtilaflar için önce arabulucuya başvurulacak; anlaşma sağlanmazsa dava açılabilecek.
10- İŞ YERİ KİRALARINDA UYGULAMA NASIL OLACAK?
İş yerleri için kirada bir sınır uygulaması yapılmadı. Eskiden olduğu gibi TÜFE ortalamasında kira zammı devam ediyor.