Mustafa Zafer yazdı: Konutta kira miktarının belirlenmesi nasıl olacak?
Konut kiralarında belirlenecek artış oranının ne olacağı, ev sahibinin gereksinimi nedeniyle açtığı tahliye davasında dikkat edilmesi gerekenlerin ne olduğu, ev sahibinden tazminat talep edilmesinin şartları ile yeniden kiralama yasağında dikkat edilmesi gereken hususları yazımızda birlikte inceleyelim.
Konut Kiraları Hakkındaki Düzenleme
Yalnızca konut kiralarında geçerli olmak üzere Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici birinci maddeyle 11 Haziran 2022 tarihinden, 1 Temmuz 2023 tarihinde kadar gerçekleştirilecek kira artış oranlarında azami yüzde yirmi beş artış gerçekleştirilebileceği düzenleme altına alınmıştır.
Neredeyse yeni bir kiralık ev bulmanın çok zor olduğu semtlerde durumdan faydalanmak isteyen ev sahipleri kira miktarının 3-4 mislini talep etmekte, kiracıyla anlaşamaması halinde ise tahliye talepli davalarla kiracıları huzursuz etmektedir. Yapılan yasal düzenlemeye rağmen bazı ev sahiplerinin ısrarlı bir şekilde tüfe oranında zam yapmak istemeleri ve kiracıların gerekli kanuni artıştan fazlasını gerçekleştirmemesi sonrasında açılan tahliye davalarında çok büyük bir artış olduğu gözlemlenmiştir.
Tahliye Davalarında Artış
Bazı mahallerde yaşanan konut kira bedeli uyuşmazlıklarındaki artış geçen senenin aynı döneminde yaşanan dava oranını neredeyse iki katını geçmiştir. Sadece kira bedelini haksız yere arttırmak isteyen mal sahipleri tarafından kiracılarına karşı açılan davalarda yaşanan yoğunluk nedeniyle beş altı ay ileri tarihli duruşma günü ancak verilebilmektedir.
Kira Miktarının Belirlenmesi
Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren belirlenen kira bedelini ancak bir önceki kira yılında yasal olarak belirlenmiş olan tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre arttırarak elde edilen rakama göre talep edebilecektir. Taraflarca kira artış oranı kararlaştırılmadığı takdirde ise bu oran hâkim tarafından bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmektedir.
Ancak Türk Borçlar Kanunu’na 8 Haziran 2022 Tarihli getirilen geçici madde düzenlemesi ile konut kiraları bakımından 1 Temmuz 2023'e kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılının yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla yapılacak artışların geçerli olduğuna dair geçici hüküm kanuna eklenmiştir. Yani yapılan artışlar sadece bir önceki yılın kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmeyecek şekilde yapılabilecektir. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Bazı ev sahipleri tarafından kiracısına istediği zammı uygulayamayanlar memleketten annem gelecek, kızım evleniyor bahanesiyle kiracıların tahliye etmek için ihtarnameler gönderip haksız bir şekilde tahliye davaları açmaktadırlar. Unutmamak gerekir ki kiraya veren gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı bir neden olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Ev Sahibine Tazminat Şoku
Kiraya veren kimse sadece az kira aldığı için kiracısını haksız yere evinden kızım evlenecek, memleketten annem gelecek diyerek evden taliye ederse ve söz konusu evi başkasına kiraya verirse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Böyle Bir Durumla Karşılaşılması Halinde Ne Yapılabilir?
Beş yıldan az süreli (dönemsel) konut kira sözleşmenizin yenileme tarihinin, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında olması halinde ev sahibinizin sizden isteyebileceği yasal artış miktarı en fazla ödediğiniz kira miktarının yüzde yirmi beş fazlası olabilir. Bu miktardan daha yüksek bir kira miktarını sizden kimse talep edemez ve kanun ile düzenleme altına alınan yasal miktar sınırları dahilinde sizi dava edemez.
