Riskli binaların yeniden inşası: Kim belirler, evler nasıl yıkılır, yenisi nasıl yapılır?
Site ve apartmanlarda oturanların kentsel dönüşümden nasıl yararlanabileceğini, oturduğunuz dairenin riskli yapı olup olmadığını, riskli binaların yıkılması ve yıkılan binaların yeniden inşa edilmesi hususlarının kaleme alındığı yazıyı birlikte inceleyelim.
BİNALARIN RİSKLİ YAPI OLDUĞUNU KİM BELİRLER?
Vatandaşlar, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisanslandırdığı kurum ve kuruluşlara maliki oldukları dairelerin bulunduğu binaların riskli yapı olup olmadığının tespitini yaptırabilirler.
Yapılan incelemeler sonucunda riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapan kurum ve kuruluşlar tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne veya yetki verilmesi halinde belediyeye bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri bu tespiti uygun bulduğunda buna ilişkin şerh bildirimi ilgili tapu müdürlüğüne iletilir.
RİSKLİ OLDUĞU TESPİT EDİLEN BİNALAR YIKILMAK ZORUNDA
Riskli yapıların 60 günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, idarece mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.
Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir.
Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılır veya yaptırılır.
Riskli yapıların yıkılmasında taşınmazdaki maliklerin veya hisse sahiplerinin anlaşıp anlaşamamalarının bir önemi bulunmamaktadır.
Bu durumdaki binadaki kat malikleri oy birliği ile karar alsalar da artık yıkımın engellenmesi konusunda söz hakları bulunmayacaktır. Riskli yapı kararı kesinleşen yapıların yıkılması zorunludur.
YIKILAN BİNANIN YENİDEN YAPIMI
Riskli yapının yıkımından sonra yeniden yapılması ile ilgili süreç 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da düzenlenmiştir.
Kanuni düzenlemeye göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.
YENİDEN YAPIMDA 2/3 ÇOĞUNLUK
Riskli yapı olduğu belirlenerek yıkılan uygulama alanında yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya idareye devredilir.
Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.
Dolayısı ile kanun koyucu bu düzenlemesi ile riskli yapılarda vatandaşların oturmasını önlemeye çalışmış, riskli olduğu tespit edilerek yıkılan binaların yerine deprem yönetmeliğine uygun yeni binaların da bir an önce yapılabilmesi için oy birliği aramamış, 2/3 çoğunluğu (apartman, site sakini) yeterli görmüş ve yeni binanın yapılmasını engelleyerek, işleri sürüncemede bırakmak isteyen kat maliklerinin de hisselerini diğer hissedarlara veya devlete satılmasına varan yerinde ve önemli tedbirler alarak daha hızlı ve etkin karar alınabilmesinin yolunu sağlamıştır.
