Site yönetimi fahiş zam yapabilir mi?

Yasal düzenlemeye rağmen yüzde 25’lik kira zammını dinlemeyen ev sahipleri bir yana dursun adliyelerdeki kira uyuşmazlıkları hakkında görülecek duruşmalara neredeyse bir yıl sonraya gün verildiği şu günlerde bu kez kat maliklerinin başı site yönetimleri tarafından arttırılan fahiş aidatlarla dertte.

Site yönetimlerinin istediği zaman aidatlara zam yapıp yapamayacağı, buna karşı kat maliklerinin hukuki hakları ile aidat borcunda ev sahibi ve kiracının sorumluluklarının incelendiği yazıyı birlikte inceleyelim.

Enflasyon oranının yüzde 65 civarında olduğu açıklanan bugünlerde yüksek kira zamlarının yanına bir de fahiş miktarlarda aidat eklendi. Öyle ki bazı sitelerde bu durum ya kira fiyatlarına yaklaştı ya da olması gerekeninin birkaç kat üstüne çıktı.

AİDAT MİKTARLARI NASIL BELİRLENİR?

Aidat miktarları belirlenirken dikkate alınması gereken 634 sayılı Kat Malikleri Kanununa göre, bazı giderlerin kat maliklerinden eşit olarak alınması, bazı giderlerin ise arsa payı oranında aidata eklenmesi kararlaştırılmıştır. Kanunun 20’nci maddesine göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için tüm kat maliklerinin EŞİT oranda katılacağı, ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kat maliklerinin “arsa payı oranında” katılacağı belirtilmiştir.

Aidat miktarlarının belirlenmesi için toplanan kat malikleri kurulunun ilk toplantıda arsa payı ve kat malikleri sayısının yarıdan fazlasıyla toplanması ve katılanların oy çokluğu ile karar alması gerekmektedir. İlk toplantıda bu sayı bulunamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılacaktır. İkinci toplantının geçerliliği için katılımcı sayısı önemli değildir. Katılanların salt çoğunluğu ile aidat miktarına ilişkin karar alınabilir.

KAT MALİKLERİNİN AİDAT MİKTARINA İTİRAZ HAKKI VAR MIDIR?

Toplantıya katılmayan kat maliki altı ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak aidata itiraz edebilecektir. Toplantıya katılıp olumsuz oy verenler için de toplantı tarihinden itibaren bir ay içerisinde bu davayı açabilmektedir.

Kat malikleri kurulunda belirlenen aidat miktarını fahiş bulan kat maliki, olağanüstü genel kurulun toplanması için gerekli olan kat maliklerinin en az üçte birinin imzasını toplaması halinde olağanüstü genel kurulu toplayabilir ve usulüne uygun olarak toplanan olağanüstü genel kurulda aidat miktarının düşürülmesi için yeniden oylama yaptırabilir.

Ancak bu prosedür işletilmediği sürece usulüne uygun olarak toplanan kat malikleri kurulunda karar yeter sayısına uyularak alınan aidat miktarına ilişkin karar geçerliliğini koruyacaktır. Ayrıca bu şekilde belirlenen aidatın zamanında ödenmemesi halinde kanunun 20. maddesine göre aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da ödenmek zorunda kalınacaktır.

SİTE YÖNETİMİ FAHİŞ ZAM YAPABİLİR Mİ?

Site yönetimi usulüne uygun aldığı karar iptal edilinceye kadar geçerlidir. Aidatın belirlenmesinde bir üst sınır yoktur.

Aidat Ödemesinde Ev Sahibi ve Kiracının Sorumluluğu Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, genel giderlerden ve avans ödemelerinden asıl olarak kat maliki sorumludur. Aynı kanunun 22. maddesine göre ise:

Madde 22; Kat malikinin, 20’inci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilden sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür” düzenlemesi gereğince kiracı da kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil olarak sorumlu bulunmaktadır.

Yani aslında kural olarak aidat borcundan ev sahibi sorumlu olmakla birlikte kiracının da kanuna göre sınırlı sorumluluğu bulunmaktadır. Ancak ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinde aidatın ödenmesinden kiracının sorumlu olduğuna dair düzenleme bulunması halinde ev sahibi kanun gereği ödemek zorunda kaldığı aidat miktarı kadar kiracıya rücu edebilecektir.

Yargıtay 2017 tarihli emsal kararında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine göre kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlarda müştereken ve müteselsilden sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kanunun bu hükmüne göre, ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.